物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
空室リスクの見極め方｜入居率データの分析方法
空室リスクとは
空室リスクとは、入居者が決まらず家賃収入が得られないリスクです。
空室が収益に与える影響：
- 家賃収入の減少
- 広告費・仲介手数料の発生
- 原状回復・修繕費用
- ローン返済への圧迫
築古木造アパートは特に空室リスクに注意が必要です。
空室率の目安
| 空室率 | 評価 |
|---|---|
| 5%以下 | 優良 |
| 5〜10% | 標準 |
| 10〜15% | やや注意 |
| 15〜20% | 問題あり |
| 20%以上 | 深刻 |
6戸のアパートで常に1室空室なら約17%。2室空室が続くと33%で深刻な状態です。
空室率の調べ方
1. レントロールの確認
現時点の空室状況を確認。過去の空室推移も売主・管理会社に確認します。
2. エリアの空室率データ
不動産調査会社（LIFULL HOME’S、タス等）が公開する地域別空室率データを参照。
3. 現地調査
周辺の同条件物件の空室状況を実際に確認。ポータルサイトでの募集状況もチェック。
4. 管理会社・仲介業者へのヒアリング
「このエリアで入居は決まりやすいですか？」と直接聞くことで現場の実感がわかります。
空室が発生しやすい物件の特徴
立地要因
| 要因 | リスク度 |
|---|---|
| 駅徒歩15分超 | 高 |
| バス便のみ | 高 |
| 周辺に店舗・施設が少ない | 中 |
| 治安が悪いエリア | 高 |
物件要因
| 要因 | リスク度 |
|---|---|
| 築30年超で設備が古い | 中 |
| 間取りが使いにくい | 中 |
| 日当たり・眺望が悪い | 中 |
| 騒音・臭気がある | 高 |
競合要因
| 要因 | リスク度 |
|---|---|
| 周辺に新築物件が多い | 高 |
| 同条件の競合物件が多い | 中 |
| 家賃相場が下落傾向 | 中 |
空室リスクの評価方法
ステップ1：現在の入居状況を確認
レントロールで空室数・空室期間を確認。
ステップ2：過去の入居率を確認
直近2〜3年の平均入居率を売主・管理会社に確認。
ステップ3：エリアの需給バランスを調査
人口動態、新築供給、競合物件の空室状況を調査。
ステップ4：空室率を織り込んで収支計算
満室想定収入：480万円
空室率10%：△48万円
実質想定収入：432万円空室対策
購入後に空室が発生した場合の対策：
1. 家賃の見直し
相場より高ければ適正価格に調整。
2. 設備のアップグレード
- エアコン新設・更新
- 温水洗浄便座設置
- TVモニターホン設置
3. 入居条件の緩和
- ペット可
- 外国人可
- 楽器演奏可
- 事務所利用可
4. 広告強化
- 仲介会社への広告料増額（AD）
- 複数の仲介会社に依頼
- 物件写真の改善
購入判断への反映
空室リスクが高い物件は：
- 利回りを厳しく見る（空室率を高めに設定）
- 価格交渉の根拠にする
- 購入見送りも検討
例： 「エリアの平均空室率が15%あり、この物件も長期空室があります。空室率15%で計算すると、この価格では利回りが低すぎます。」
まとめ
- 空室率10%以上は注意、20%以上は深刻
- 立地・物件・競合の3要因から空室リスクを評価
- 空室率を織り込んで収支計算する
- 購入後の対策も事前に検討しておく
