物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
人口動態で読むエリア選び｜将来性のある地域の見極め
人口動態の重要性
不動産投資において、人口動態はエリアの将来性を判断する重要な指標です。
人口動態が影響すること：
- 賃貸需要の増減
- 家賃相場の変動
- 空室リスク
- 物件の売却容易性
- 将来の資産価値
確認すべき指標
1. 人口推移
過去5〜10年の人口推移を確認します。
| 傾向 | 評価 |
|---|---|
| 増加傾向 | ◎ |
| 横ばい | ○ |
| 緩やかな減少（年1%未満） | △ |
| 急激な減少（年1%以上） | × |
2. 世帯数推移
賃貸需要は人口より世帯数に連動します。
例：
- 人口減少でも単身世帯が増加 → 賃貸需要維持
- 人口増加でも世帯数横ばい → 賃貸需要は増えない
3. 年齢構成
若年層（20〜40代）の比率が高いエリアは賃貸需要が期待できます。
4. 転入・転出の内訳
- 社会増減：転入と転出の差
- 自然増減：出生と死亡の差
社会増（転入超過）があるエリアは、人を引き付ける魅力があります。
人口動態の調べ方
1. 市区町村のホームページ
各自治体が人口推移を公表しています。
- 月次・年次の人口データ
- 地区別の人口データ
- 将来人口推計
2. 国立社会保障・人口問題研究所
将来人口推計を公表。2050年までの市区町村別推計が確認できます。
3. 総務省統計局
国勢調査のデータを基にした詳細な人口統計。
4. RESAS（地域経済分析システム）
経済産業省が提供する無料ツール。人口動態をグラフで可視化できます。
人口増加エリアの特徴
1. 再開発が進むエリア
武蔵小杉、流山おおたかの森など、再開発で人口が急増しているエリア。
2. 新駅・新路線の開業エリア
つくばエクスプレス沿線、相鉄・JR直通線沿線など。
3. 子育て支援が充実
流山市、明石市など、子育て支援策で若いファミリーを呼び込んでいる自治体。
4. 企業誘致が進むエリア
新たな雇用が生まれ、働く人が流入するエリア。
人口減少エリアの特徴
1. 若年層の流出
進学・就職で若者が出ていき、戻ってこないエリア。
2. 高齢化率が高い
65歳以上の比率が30%を超えるエリアは注意。
3. 産業の衰退
かつての工業地帯など、主要産業が衰退したエリア。
4. 駅から遠い住宅地
車社会だったが、高齢化で需要が減少。
首都圏の人口動態
人口増加傾向のエリア
- 東京23区（特に城東・城南）
- 川崎市
- 横浜市北部
- 流山市、柏市の一部
- さいたま市
人口減少傾向のエリア
- 多摩西部の一部
- 埼玉県北部
- 千葉県外房・内房
- 神奈川県西部
4年償却投資での考え方
4年償却投資は5〜6年で売却する前提ですが、人口動態は重要です。
理由：
- 売却時、買い手も人口動態を見る
- 人口減少エリアは売却価格が下落
- 保有期間中の空室リスクにも影響
投資判断の基準
◎ 積極投資
- 人口増加エリア
- 世帯数増加エリア
○ 条件付き投資
- 人口横ばい〜微減
- 駅近など立地条件が良い
△ 慎重検討
- 人口減少（年1%未満）
- 高利回りでリスクを相殺
× 投資回避
- 人口急減（年1%以上）
- 高齢化率が著しく高い人口動態とエリア選定の組み合わせ
人口動態だけでなく、他の要素と組み合わせて判断します。
| 人口動態 | 駅近 | 駅遠 |
|---|---|---|
| 増加 | ◎ | ○ |
| 横ばい | ○ | △ |
| 減少 | △ | × |
駅近であれば、人口減少エリアでも投資可能な場合があります。
まとめ
- 人口動態は賃貸需要と資産価値に直結
- 人口より世帯数の推移を重視
- 人口増加エリアは再開発・新駅・子育て支援に注目
- 4年償却投資でも売却を考慮して人口動態を確認
