物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
利回りと立地のバランス｜どちらを優先すべきか
利回りと立地のトレードオフ
不動産投資では、利回りと立地は一般的にトレードオフの関係にあります。
- 立地が良い → 価格が高い → 利回りが低い
- 立地が悪い → 価格が安い → 利回りが高い
築古木造アパートの4年償却投資では、このバランスをどう考えるべきでしょうか。
4年償却投資では立地優先
結論から言うと、立地を優先すべきです。
理由は明確です。4年償却投資は「買って終わり」ではなく、5〜6年後の売却を前提としているからです。
立地が悪いと：
- 空室が増えて家賃収入が減少
- 売却時に買い手が見つからない
- 売却価格が想定を大きく下回る
節税効果を得ても、売却で損をしては意味がありません。
表面利回りの罠
物件広告に記載される「表面利回り」には注意が必要です。
表面利回りの計算：
表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100問題点：
- 空室を考慮していない（満室想定）
- 経費を差し引いていない
- 修繕費用を無視している
表面利回り15%の物件が、実質利回りでは5%以下ということもあります。
実質利回りで比較する
物件比較には実質利回り（ネット利回り）を使います。
実質利回りの計算：
実質利回り = (年間家賃収入 − 経費) ÷ 物件価格 × 100考慮すべき経費：
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 管理会社への委託料
- 火災保険料
- 空室損失
高利回り物件のリスク
表面利回りが15%以上の「高利回り物件」には、以下のリスクが潜んでいます。
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 空室リスク | 入居者が集まらず、実際の収入が少ない |
| 修繕リスク | 大規模修繕が必要で追加費用がかかる |
| 売却リスク | 買い手が見つからず売却できない |
| 家賃下落リスク | 退去時に家賃を下げないと入居が決まらない |
高利回りには必ず理由があります。
4年償却に適した利回りの目安
首都圏の築古木造アパートの場合：
| エリア | 表面利回り目安 | 実質利回り目安 |
|---|---|---|
| 東京23区 | 6〜9% | 4〜6% |
| 東京多摩・横浜・川崎 | 8〜11% | 5〜7% |
| 埼玉・千葉 | 9〜13% | 6〜8% |
これを大きく超える利回りは、リスクが高い可能性があります。
立地の評価ポイント
良い立地を見極めるポイント：
1. 駅からの距離
- 徒歩10分以内が理想
- 15分を超えると入居付けが困難に
2. 周辺環境
- スーパー、コンビニの有無
- 学校、病院などの生活利便施設
3. 賃貸需要
- 単身者向けかファミリー向けか
- ターゲット層の人口動態
4. 競合物件
- 周辺の空室率
- 新築物件の供給状況
立地と利回りのバランス判断
立地優先で考えるケース：
- 初めての不動産投資
- 出口（売却）を重視する場合
- 融資を使う場合
利回り重視で考えるケース：
- 現金購入で長期保有を想定
- 賃貸経営のノウハウがある場合
- 複数物件でリスク分散できる場合
4年償却投資では、出口を重視するため立地優先が基本です。
まとめ
- 4年償却投資は売却を前提とするため立地優先
- 表面利回りではなく実質利回りで判断
- 高利回りには相応のリスクがある
- 首都圏なら表面利回り8〜12%程度が目安
