築古木造アパートの物件選び｜立地・利回り・築年数の見極め方

利回りだけで判断しない

築古木造アパートは表面利回り10%以上の物件も珍しくありません。しかし高利回りには理由があります。空室リスク、修繕リスク、売却困難リスク。数字の裏にある要因を見極めることが重要です。

立地の優先順位

節税目的でも賃貸経営である以上、入居者が付かなければ意味がありません。

重視すべき立地条件：

• 最寄駅から徒歩15分以内
• 単身者需要のあるエリア（大学、工場、オフィス街近隣）
• 人口減少率が低いエリア
• 競合物件の空室状況

地方の高利回り物件は要注意です。入居付けに苦戦し、想定収入を大きく下回るケースが多発しています。

築年数と建物状態

4年償却の条件を満たす築22年超は必須ですが、古ければ良いわけではありません。

確認ポイント：

• 旧耐震基準（1981年5月以前）は融資・売却で不利
• 屋根・外壁・給排水管の修繕履歴
• シロアリ被害の有無
• 傾きや基礎のひび割れ

建物調査（インスペクション）の費用は5〜10万円程度。購入前に必ず実施すべきです。

建物価格比率を確認する

節税効果は建物価格に比例します。土地値が高く建物比率が低い物件は、償却メリットが薄まります。

売買契約書に土地・建物の内訳を明記してもらい、建物比率50%以上を目安にしましょう。ただし、不自然に建物比率を高くすると税務署から否認されるリスクがあります。

次回は個人での4年償却活用法を解説します。