物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
管理会社の見極め方｜築古物件に強い会社の特徴
管理会社の役割
管理会社は、賃貸物件のオーナーに代わって以下の業務を行います。
主な業務：
- 入居者の募集・審査
- 契約手続き
- 家賃の集金・送金
- 入居者からのクレーム対応
- 退去立会い・精算
- 建物の維持管理
築古木造アパートは手間がかかるため、信頼できる管理会社選びが重要です。
管理会社の種類
1. 大手管理会社
全国展開の大手（大東建託、積水ハウス等）
メリット： 安定したサービス、24時間対応 デメリット： 築古物件は対応不可の場合あり、融通が利きにくい
2. 地域密着型
地元の不動産会社が行う管理
メリット： 地域の需要に精通、柔軟な対応 デメリット： 会社によってサービスレベルの差が大きい
3. 管理専門会社
管理に特化した会社
メリット： 専門的なノウハウ、充実したサービス デメリット： 仲介（入居付け）は別会社になることも
築古物件に強い管理会社の特徴
1. 地域の賃貸需要を熟知
「このエリアは単身者向けが中心」「3月に入居が集中する」など、地域特性を把握している。
2. 入居付けに強い
仲介ネットワークが広く、空室をすぐに埋められる実績がある。
3. 修繕業者との連携
築古物件は修繕が頻繁に発生するため、信頼できる業者との連携が必要。
4. 築古管理の実績
築古物件の管理実績があり、ノウハウを持っている。
5. コミュニケーションが良い
報告が丁寧で、問題発生時に迅速に連絡がくる。
確認すべきポイント
1. 管理実績
確認事項：
- 管理戸数
- 築古物件の管理割合
- 平均入居率
- 管理歴の長さ2. サービス内容
| サービス | 確認ポイント |
|---|---|
| 入居者募集 | ポータルサイト掲載の有無、広告費用 |
| 家賃保証 | サブリース対応可否、保証率 |
| 24時間対応 | 緊急時の連絡体制 |
| 定期報告 | 報告頻度と内容 |
| 修繕対応 | 小修繕の対応範囲、承認フロー |
3. 管理委託料
一般的な相場：
- 管理料：家賃の5%前後
- 仲介手数料：家賃1ヶ月分
- 更新手数料：更新料の50%4. 契約内容
- 契約期間
- 解約条件（解約予告期間）
- 免責事項
管理会社の評価方法
現管理会社の評価（購入前）
購入検討物件の現管理会社を評価する際のチェック項目：
- 現在の入居率
- 過去の空室期間
- 修繕対応の履歴
- オーナーへの報告頻度
新規管理会社の選定
購入後に管理会社を変更する場合：
- 複数社から見積もりを取得
- サービス内容を比較
- 管理物件を見学
- オーナーの評判を確認
管理会社変更の注意点
変更時の手続き
- 現管理会社への解約通知（1〜3ヶ月前）
- 新管理会社との契約
- 入居者への通知
- 敷金・鍵・書類の引き継ぎ
変更のタイミング
- 購入直後：引き継ぎと同時に変更
- 契約更新時：自然な形で変更
変更のリスク
- 引き継ぎ漏れによるトラブル
- 入居者の不安・混乱
- 一時的な対応の遅れ
まとめ
- 管理会社選びは賃貸経営の成否を左右する
- 築古物件には地域密着型で実績のある会社が向いている
- 管理料だけでなくサービス内容で比較する
- 購入後の管理会社変更も選択肢
