入居者トラブル対応｜滞納・クレーム・退去

入居者トラブルの種類

賃貸経営では、様々な入居者トラブルが発生する可能性があります。

トラブルの種類	発生頻度
家賃滞納	高
騒音・生活音	高
ゴミ出しルール違反	中
設備の故障クレーム	中
無断退去・夜逃げ	低
近隣トラブル	中

家賃滞納への対応

滞納の段階別対応

滞納期間	対応
1〜2週間	電話で確認（支払い忘れの可能性）
1ヶ月	書面で督促、支払い計画の相談
2ヶ月	内容証明郵便で督促
3ヶ月以上	法的手続きの検討

督促の流れ

電話連絡
↓
書面（普通郵便）での督促
↓
書面（内容証明郵便）での督促
↓
連帯保証人への請求
↓
保証会社への代位弁済請求
↓
法的手続き（明渡し訴訟）

督促文例

【家賃支払いのお願い】

〇〇様

いつもお世話になっております。

〇月分の家賃につきまして、入金の確認ができておりません。
お忙しいところ恐れ入りますが、〇月〇日までに
下記口座へお振込みくださいますようお願いいたします。

お振込口座：〇〇銀行 〇〇支店 普通 1234567
金額：〇〇円

何かご事情がございましたら、ご連絡ください。

保証会社の活用

保証会社と契約している場合：

対応	内容
代位弁済請求	滞納家賃を保証会社に請求
督促の代行	保証会社が入居者に督促
明渡し対応	法的手続きの支援

騒音トラブルへの対応

対応の流れ

苦情の受付
↓
事実関係の確認
↓
騒音発生者への注意喚起
↓
改善状況の確認
↓
（改善しない場合）書面での警告
↓
（それでも改善しない場合）契約解除の検討

注意喚起の方法

方法	特徴
全戸向けの掲示	個人を特定せず注意喚起
個別の書面	直接注意を促す
直接の話し合い	状況確認と改善依頼

騒音問題の予防

• 入居時に生活ルールを説明
• 契約書に騒音禁止条項を明記
• 防音設備（壁、床）の検討

設備故障へのクレーム対応

対応の基本

優先度	内容	対応時間
緊急	水漏れ、給湯器故障（冬季）	即日〜翌日
高	エアコン故障（夏季）	1〜3日
中	その他の設備故障	1週間以内
低	軽微な不具合	2週間以内

費用負担の考え方

原因	費用負担
経年劣化	オーナー負担
入居者の過失	入居者負担
不明	協議による

退去トラブルへの対応

原状回復トラブル

トラブル	対応
敷金の返還請求	国土交通省ガイドラインに基づき判断
過大な修繕費請求	合理的な範囲で請求
汚損・破損の責任問題	入居時の写真と比較

原状回復の負担区分

項目	オーナー負担	入居者負担
通常の使用による消耗	○	×
入居者の故意・過失	×	○
経年劣化	○	×

無断退去・夜逃げ

対応ステップ
入居者への連絡試行
連帯保証人への連絡
保証会社への連絡
室内確認（法的手続き後）
残置物の処理（法的手続き後）
原状回復費用の請求

トラブル予防策

入居審査の徹底

確認事項
収入（家賃の3倍以上が目安）
勤務先・勤続年数
連帯保証人の有無
保証会社の審査

保証会社の利用

家賃滞納リスクを保証会社に移転できます。

メリット	デメリット
滞納時の保証	入居者の初期費用増加
督促の代行	保証料がかかる
法的対応の支援	審査で落ちる人もいる

管理会社への委託

トラブル対応を管理会社に任せることで、オーナーの負担を軽減できます。

まとめ

• 家賃滞納は早期対応が重要、段階的に督促
• 騒音トラブルは事実確認の上、段階的に対応
• 設備故障は緊急度に応じて迅速に対応
• 原状回復は国交省ガイドラインに基づいて判断
• 保証会社の活用で滞納リスクを軽減
• 管理会社への委託でトラブル対応を効率化

トラブルへの適切な対応と予防策で、安定した賃貸経営を目指しましょう。