物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
修繕履歴の確認方法｜購入前にチェックすべき項目
修繕履歴の重要性
築古木造アパートを購入する際、修繕履歴の確認は欠かせません。
修繕履歴がわかること：
- 過去の修繕内容と費用
- 建物の維持管理状態
- 今後必要な修繕の予測
- 購入後の追加投資の見込み
修繕履歴が充実している物件は、管理が行き届いている証拠です。
入手方法
1. 売主から直接入手
個人オーナーが売主の場合、過去の修繕記録（領収書、工事報告書等）を依頼します。
2. 管理会社から入手
管理会社に委託されている物件は、管理会社が修繕履歴を保管しています。
3. 仲介業者経由で依頼
仲介業者を通じて売主・管理会社に依頼するのが一般的です。
入手できる資料：
- 修繕履歴一覧表
- 工事完了報告書
- 領収書・見積書
- 定期点検報告書
チェックすべき修繕項目
外壁塗装
| 確認事項 | ポイント |
|---|---|
| 最終塗装時期 | 10〜15年以内か |
| 塗装内容 | 下地補修の有無 |
| 使用塗料 | 耐久性の高い塗料か |
屋根防水
| 確認事項 | ポイント |
|---|---|
| 最終補修時期 | 10〜20年以内か |
| 補修内容 | 部分補修か全面か |
| 雨漏り履歴 | 過去の雨漏りと対応 |
給排水管
| 確認事項 | ポイント |
|---|---|
| 配管材質 | 鉄管か塩ビ管か |
| 交換履歴 | 20年以上なら交換検討 |
| 漏水履歴 | 過去のトラブル |
シロアリ対策
| 確認事項 | ポイント |
|---|---|
| 防蟻処理時期 | 5年以内か |
| 被害履歴 | 過去の被害と対応 |
| 駆除履歴 | 駆除後の再発防止 |
修繕周期の目安
| 修繕項目 | 周期目安 | 費用目安（6戸アパート） |
|---|---|---|
| 外壁塗装 | 10〜15年 | 100〜200万円 |
| 屋根防水 | 10〜20年 | 50〜100万円 |
| 給排水管 | 20〜30年 | 100〜200万円 |
| シロアリ防蟻 | 5年 | 10〜20万円 |
| 室内設備 | 10〜15年 | 各室10〜30万円 |
修繕周期を過ぎている項目は、購入後すぐに費用が発生する可能性があります。
修繕履歴がない場合の対処
築古物件では修繕履歴が残っていないケースも多いです。
対処法1：インスペクション実施
専門家による建物調査で現状を把握します。
対処法2：外観から推測
- 外壁の塗装状態
- 屋根の劣化状況
- 設備の製造年
対処法3：売主・管理会社へのヒアリング
記録がなくても、口頭で過去の修繕内容を確認できることがあります。
対処法4：修繕費用を見込んだ価格交渉
履歴不明分のリスクを価格に反映させます。
修繕履歴からわかるリスク
要注意パターン
- 修繕が全くない：メンテナンス不足の可能性大
- 同じ箇所を繰り返し修繕：根本原因が解決していない
- 安価な業者ばかり：質より安さを優先した可能性
- シロアリ駆除履歴あり：再発リスクに注意
安心パターン
- 定期的に適切な修繕：管理意識の高いオーナー
- 大手業者の施工：品質が担保されている
- 詳細な報告書あり：管理が体系的
修繕履歴の活用
価格交渉への活用
修繕が必要な項目を根拠に値引き交渉：
例： 「外壁塗装が15年以上経過しており、購入後に塗装費用150万円が見込まれます。この分を考慮した価格をお願いします。」
購入判断への活用
修繕履歴を総合的に判断して購入可否を決定。
まとめ
- 修繕履歴は購入前に必ず確認すべき重要資料
- 外壁、屋根、給排水、シロアリは特に重要
- 履歴がない場合はインスペクションで補完
- 修繕状況を価格交渉や購入判断に活用する
