修繕費用の見積もり｜築古物件の修繕計画

修繕費用の重要性

築古物件では、建物の維持管理のための修繕費用が収益に大きく影響します。

計画的な修繕積立と、適切なタイミングでの修繕が重要です。

修繕費用の目安

年間修繕費用の目安

築年数	年間修繕費（家賃収入比）
築10年未満	3〜5%
築10〜20年	5〜10%
築20〜30年	10〜15%
築30年超	15〜20%

例：年間家賃収入500万円の築25年物件

年間修繕費目安：500万円 × 10〜15% = 50〜75万円

主な修繕項目と費用

修繕項目	費用目安	周期
外壁塗装	100〜200万円	10〜15年
屋根塗装	50〜100万円	10〜15年
防水工事	50〜150万円	10〜15年
給排水管更新	100〜300万円	20〜30年
設備交換（1室）	10〜30万円	10〜15年

入居者退去時の修繕

原状回復費用

項目	費用目安
ハウスクリーニング	2〜5万円
壁紙張替え（1室）	5〜15万円
畳表替え	1〜2万円/枚
網戸交換	3,000〜5,000円/枚

設備交換費用

設備	費用目安	耐用年数
エアコン	5〜15万円	10〜15年
給湯器	10〜20万円	10〜15年
ガスコンロ	3〜10万円	10〜15年
温水洗浄便座	2〜5万円	10年

大規模修繕の計画

外壁・屋根の修繕

内容	費用目安（10戸程度）	周期
外壁塗装	100〜200万円	10〜15年
屋根塗装	50〜100万円	10〜15年
外壁＋屋根	150〜250万円	同時施工で割安

防水工事

箇所	費用目安
屋上防水	50〜150万円
ベランダ防水	3〜10万円/箇所
外階段・廊下	30〜80万円

給排水管工事

内容	費用目安
給水管更新	50〜150万円
排水管更新	50〜150万円
給排水管同時	100〜300万円

修繕計画の立て方

ステップ1：現状把握

購入時または定期的に建物の状態を確認します。

チェック項目
外壁のひび割れ、剥がれ
屋根の状態（塗装、瓦）
給排水管の状態（水漏れ、詰まり）
共用部の劣化状況
各室の設備の状態

ステップ2：修繕履歴の確認

過去の修繕履歴から、次回の修繕時期を予測します。

項目	前回実施	次回予定
外壁塗装	2015年	2027年頃
屋根塗装	2015年	2027年頃
給湯器交換	随時	10年経過後

ステップ3：修繕スケジュールの作成

年	予定修繕	概算費用
2025年	退去時原状回復	30万円
2026年	給湯器交換（2台）	30万円
2027年	外壁＋屋根塗装	200万円
2028年	エアコン交換（3台）	30万円

ステップ4：修繕積立

スケジュールに基づいて、毎月の修繕積立額を決定します。

向こう5年の修繕費用：300万円
年間積立額：60万円
月間積立額：5万円

修繕費を抑えるポイント

1. 複数社から見積もりを取る

最低3社から見積もりを取り、比較検討します。

2. 閑散期に依頼する

梅雨前後や繁忙期を避けると、価格交渉がしやすいことがあります。

3. まとめて発注する

外壁と屋根を同時に行うなど、まとめることで足場代等を節約できます。

4. 定期的なメンテナンス

小さな不具合を早めに対処することで、大規模な修繕を防げます。

購入時の注意点

修繕履歴の確認

売主から修繕履歴を取得し、近い将来の修繕費用を見積もります。

インスペクション

専門家による建物調査（インスペクション）で、隠れた不具合を発見できます。

購入価格への反映

近い将来の修繕費用を考慮して、購入価格を交渉します。

まとめ

• 築古物件は年間家賃収入の10〜15%を修繕費として見込む
• 外壁・屋根塗装は10〜15年周期で100〜200万円
• 給排水管更新は20〜30年で100〜300万円
• 修繕スケジュールを作成し、計画的に積立
• 購入時に修繕履歴を確認し、将来の費用を把握

計画的な修繕で、物件の価値を維持し、突発的な出費を防ぎましょう。