4年償却の基礎 公開: 2025.01.23
構造別償却期間比較｜木造・鉄骨・RCの違い
構造と耐用年数の関係
建物の構造によって法定耐用年数が異なり、減価償却のスピードが変わります。
主な構造の法定耐用年数（住宅用）：
| 構造 | 法定耐用年数 | 築古（簡便法） |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 4年 |
| 軽量鉄骨（3mm以下） | 19年 | 3年 |
| 軽量鉄骨（3mm超4mm以下） | 27年 | 5年 |
| 重量鉄骨（4mm超） | 34年 | 6年 |
| RC（鉄筋コンクリート） | 47年 | 9年 |
| SRC（鉄骨鉄筋コンクリート） | 47年 | 9年 |
木造の22年は住宅用で最も短く、築古になると4年で全額償却できます。
なぜ木造が節税に有利か
1. 短期間で大きな償却費
同じ建物価格5,000万円の場合：
| 構造 | 償却年数 | 年間償却費 |
|---|---|---|
| 木造（4年） | 4年 | 1,250万円 |
| 軽量鉄骨（5年） | 5年 | 1,000万円 |
| 重量鉄骨（6年） | 6年 | 833万円 |
| RC（9年） | 9年 | 556万円 |
木造は年間償却費がRCの2倍以上。高所得者の節税効果が大きくなります。
2. 投資効率が良い
- 償却期間が短い → 早期にキャッシュを回収
- デッドクロスまでの期間が明確 → 出口戦略を立てやすい
- 価格帯が手頃 → 複数物件に分散投資しやすい
鉄骨造の注意点
鉄骨造は骨格材の厚みで耐用年数が大きく変わります。
軽量鉄骨（骨格材3mm以下）
- 耐用年数：19年
- 築19年超で3年償却
- 木造より有利に見えるが…
注意： 軽量鉄骨で賃貸アパートに適した物件は少なく、築19年超の良質な物件を見つけるのは困難です。
重量鉄骨（骨格材4mm超）
- 耐用年数：34年
- 築34年超で6年償却
- 木造より償却期間が長い
賃貸マンション・事務所ビルに多い構造ですが、節税目的には木造ほど効率的ではありません。
RC造が節税に不向きな理由
RC造は耐用年数47年で、簡便法でも最短9年です。
築47年超のRCの場合：
47年 × 20% = 9.4年 → 9年4年償却の木造と比べて：
- 年間償却費が半分以下
- 節税効果を得るのに時間がかかる
- 出口戦略の検討期間が長くなる
資産価値の安定性ではRC有利ですが、節税目的なら木造が圧倒的に有利です。
構造の確認方法
物件の構造は以下で確認できます：
-
登記簿謄本
- 「表題部」の構造欄に記載
- 法務局で取得可能
-
建築確認申請書
- 売主または管理会社から入手
- 構造の詳細が記載
-
固定資産税評価証明書
- 市区町村で取得
- 課税上の構造区分を確認
鉄骨造の場合、骨格材の厚みまで確認することが重要です。
構造別の選び方
| 投資目的 | 推奨構造 |
|---|---|
| 短期で大きな節税効果 | 木造（4年償却） |
| 安定したキャッシュフロー | RC（長期保有向き） |
| バランス重視 | 軽量〜重量鉄骨 |
高所得者の節税目的であれば、築22年超の木造一択です。
まとめ
- 木造は耐用年数22年で、築古なら4年で全額償却
- 鉄骨は厚みで耐用年数が19〜34年と幅がある
- RCは耐用年数47年で、簡便法でも9年かかる
- 節税効果を最大化するなら木造が最適
