物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
横浜・川崎の築古木造投資｜神奈川県内の狙い目エリア
横浜市・川崎市の特徴
横浜市と川崎市は、東京に次ぐ大都市圏で賃貸需要も豊富です。
投資メリット：
- 東京より利回りが高い
- 建物比率が高い傾向
- 賃貸需要が安定
- 物件の選択肢が多い
投資デメリット：
- エリアによる格差が大きい
- 坂が多く立地選びが重要
- 一部エリアは人口減少傾向
川崎市の特徴
川崎市は東京都と横浜市に挟まれた好立地で、人口約154万人。
川崎区・幸区（川崎駅周辺）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 7〜9% |
| 価格帯 | 5,000万〜1.2億円 |
| 賃貸需要 | 単身者中心 |
| 特徴 | 東京駅へ直通、再開発進行中 |
東京へのアクセスが良く、需要が安定。再開発で将来性も期待。
中原区（武蔵小杉周辺）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 6〜8% |
| 価格帯 | 7,000万〜1.5億円 |
| 賃貸需要 | DINKS・ファミリー |
| 特徴 | タワマン開発で人気上昇 |
武蔵小杉は人気エリアで価格が高め。築古木造の供給は少なめ。
高津区・宮前区・多摩区
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 8〜11% |
| 価格帯 | 4,000万〜9,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・ファミリー |
| 特徴 | 田園都市線・小田急線沿線 |
比較的利回りが高く、築古木造投資に適したエリア。
横浜市の特徴
横浜市は人口約377万人の政令指定都市。18区から構成され、エリアによって大きく特徴が異なります。
港北区・鶴見区・神奈川区
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 8〜11% |
| 価格帯 | 4,000万〜1億円 |
| 賃貸需要 | 単身者中心 |
| 特徴 | 東京へのアクセス良好 |
横浜市北部は東京への通勤圏で需要が安定。4年償却投資におすすめのエリア。
西区・中区（横浜駅・みなとみらい周辺）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 6〜8% |
| 価格帯 | 8,000万〜1.5億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・DINKS |
| 特徴 | 横浜中心部、高額物件多い |
横浜の中心で需要は高いが、価格も高く築古木造は少なめ。
保土ケ谷区・旭区・緑区
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 9〜12% |
| 価格帯 | 3,500万〜8,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・ファミリー |
| 特徴 | 横浜市内で利回り高め |
横浜市内でも比較的価格が抑えめで、利回りが確保しやすいエリア。
戸塚区・港南区・磯子区
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 9〜13% |
| 価格帯 | 3,000万〜7,000万円 |
| 賃貸需要 | ファミリー中心 |
| 特徴 | 横浜市南部、郊外型 |
価格は抑えめだが、駅から遠いエリアは空室リスクに注意。
東京との比較
| 項目 | 東京23区 | 横浜・川崎 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 6〜9% | 8〜12% |
| 建物比率 | 30〜50% | 45〜60% |
| 空室リスク | 低 | 低〜中 |
| 売却容易性 | 高 | 中〜高 |
投資戦略
狙い目エリア
川崎市： 高津区、多摩区、宮前区 横浜市： 港北区、鶴見区、神奈川区、保土ケ谷区
これらのエリアは：
- 東京へのアクセスが良い
- 築古木造の供給がある
- 利回りがそこそこ確保できる
注意すべきエリア
- 坂の多いバス便エリア
- 駅から徒歩15分超
- 人口減少が著しい地域
融資のポイント
神奈川県内には、築古物件に積極的な地元金融機関があります。
- 横浜銀行
- 神奈川銀行
- 各信用金庫
東京の金融機関より柔軟に対応してくれるケースもあるため、地元金融機関への打診をおすすめします。
まとめ
- 横浜・川崎は東京より利回りが高く建物比率も有利
- 川崎市北部、横浜市北部が4年償却投資に向いている
- 坂道と駅距離に注意して物件を選ぶ
- 地元金融機関への相談も検討
