借り換えで収益改善｜金利交渉のポイント

借り換えとは

借り換え（リファイナンス）とは、現在の借入を別の金融機関の融資で一括返済し、新たな条件で借り直すことです。

より有利な条件に乗り換えることで、収益性の改善が期待できます。

借り換えのメリット

1. 金利の引き下げ

借り換え効果（残債3,000万円・残期間15年の場合）
現在金利3.0% → 借り換え後2.0%
月々返済額：20.7万円 → 19.3万円（▲1.4万円）
年間削減額：約17万円
総削減額：約250万円

2. 融資期間の延長

返済期間を延長することで、月々の返済額を減らしキャッシュフローを改善できます。

3. 返済方式の変更

元利均等から元金均等への変更など、返済方式を見直す機会にもなります。

4. 金融機関との関係構築

新たな金融機関との取引開始により、将来の融資（2棟目以降）につなげられます。

借り換えのデメリット・コスト

かかる費用

費用項目	目安金額
繰上返済手数料	残債の0〜2%
抵当権抹消登記費用	1〜2万円
抵当権設定登記費用	残債の0.4%＋司法書士報酬
事務手数料	5〜10万円
印紙税	2〜6万円

借り換えの判断基準

借り換え費用を上回るメリットがあるかを確認しましょう。

借り換えを検討すべき目安

• 金利差：0.5%以上
• 残債：1,000万円以上
• 残期間：5年以上

シミュレーション例

残債：3,000万円
残期間：15年
現在金利：3.0%
借り換え金利：2.0%
借り換え費用：60万円（残債の2%）

金利削減効果：約250万円
費用控除後のメリット：約190万円 → 借り換え有利

借り換えの進め方

ステップ1：現状の確認

• 現在の金利・残債・残期間
• 繰上返済手数料の有無・金額
• 現在の金融機関との契約内容

ステップ2：借り換え先の選定

検討先	特徴
他の地方銀行	金利競争で有利な条件を引き出しやすい
信用金庫	柔軟な対応が期待できる
ノンバンク	融資期間延長に対応

ステップ3：金利交渉

複数の金融機関から条件を取り、現在の金融機関にも金利引き下げ交渉を行います。

ステップ4：審査・契約

新規融資と同様の審査があります。必要書類を準備し、審査を受けます。

ステップ5：実行

既存ローンの一括返済と新規ローンの実行を同日に行います。

金利交渉のコツ

交渉を有利に進めるポイント

1. 複数行の見積もりを取る

   • 最低3行以上に相談
   • 具体的な金利提示を受ける

2. 現在の金融機関にも交渉

   • 他行の条件を提示して引き下げ交渉
   • 借り換えより金利引き下げの方がコストが低い

3. 交渉タイミングを選ぶ

   • 決算期（3月・9月）前は条件が出やすい
   • 金融機関のキャンペーン時期を狙う

4. 取引拡大をアピール

   • 預金口座の開設
   • 給与振込の指定
   • 将来の追加融資の可能性

交渉トーク例

「御行での借り換えを検討しています。
他行からは金利2.0%の提示を受けていますが、
御行でそれ以上の条件をいただければ、
メインバンクとして取引を集約したいと考えています。」

借り換えの注意点

1. 築古物件の評価

借り換え時にも物件の担保評価が行われます。築年数が進んでいると評価が下がり、融資額が減る可能性があります。

2. 属性の変化

借入当初から年収・勤務先が変わっている場合、審査に影響することがあります。

3. 抵当権の順位

2番抵当以降がついている場合、借り換えが複雑になることがあります。

4. 期限の利益喪失

既存ローンに契約違反がある場合、借り換えが難しくなることがあります。

まとめ

• 借り換えは金利1%低下で数百万円の削減効果
• 金利差0.5%以上、残債1,000万円以上、残期間5年以上が目安
• 借り換え費用（残債の1〜3%程度）を上回るメリットがあるか確認
• 複数の金融機関に相談し、現在の銀行にも交渉
• 決算期前など交渉タイミングを選んで有利な条件を引き出す

既存ローンの見直しは収益改善の有効な手段です。定期的に金利動向をチェックし、借り換えの機会を逃さないようにしましょう。