融資審査を通すための準備｜属性改善のポイント

融資審査の仕組み

不動産投資ローンの審査では、借入人の属性と物件の担保価値の両面から評価が行われます。

築古物件は担保評価が厳しくなるため、借入人の属性が特に重要視されます。

審査で見られるポイント

借入人の評価項目

項目	審査基準（目安）	重要度
年収	700万円以上	★★★
勤続年数	3年以上	★★★
勤務先	上場企業・公務員が有利	★★☆
自己資金	物件価格の20%以上	★★★
既存借入	年収の5倍以内	★★☆
信用情報	延滞・事故歴なし	★★★
年齢	完済時70歳以下	★☆☆

物件の評価項目

項目	評価ポイント
担保価値	路線価、固定資産税評価額
収益性	利回り、入居率
立地	駅距離、人口動態
建物状態	築年数、修繕履歴

属性改善のポイント

1. 年収を上げる

すぐにできること

• 副業収入を確定申告に反映
• 配当収入、不動産収入を申告
• 残業を増やす（給与収入アップ）

中長期的な対策

• 転職による年収アップ
• 昇進・昇格を目指す
• 資格取得による収入増

2. 勤続年数を確保

金融機関は勤続3年以上を目安としています。

勤続年数	審査への影響
1年未満	厳しい
1〜3年	要相談
3年以上	問題なし
10年以上	有利

転職を考えている場合

• 融資実行後に転職する
• 転職前に融資を申し込む
• 同業界・年収アップの転職なら審査に影響しにくい

3. 自己資金を増やす

自己資金の目安	融資の受けやすさ
10%未満	難しい
10〜20%	金融機関による
20〜30%	受けやすい
30%以上	非常に有利

自己資金の増やし方

• 定期的な貯蓄
• ボーナスの積立
• 投資信託の売却
• 親族からの贈与

4. 既存借入を整理する

金融機関は、既存の借入状況を重視します。

整理すべき借入

• カードローン、キャッシング
• リボ払い残高
• 自動車ローン（可能なら）

住宅ローンについて 住宅ローンは「良い借入」と見なされることもありますが、返済比率に影響するため注意が必要です。

5. 信用情報を改善する

信用情報に記録される内容

• クレジットカードの支払い履歴
• ローンの返済履歴
• 延滞・滞納情報
• 債務整理・自己破産情報

信用情報の改善方法

1. 延滞をなくす：支払いは必ず期日までに
2. 利用枠を抑える：クレジットカードの利用を控えめに
3. 不要なカードを解約：使っていないカードは整理
4. 時間の経過を待つ：延滞情報は5年で消える

信用情報の確認方法

• CIC：クレジットカード会社系
• JICC：消費者金融系
• 全国銀行個人信用情報センター：銀行系

各機関に開示請求することで、自分の信用情報を確認できます。

審査を有利にする書類準備

必須書類

書類	取得先
源泉徴収票（3年分）	勤務先
確定申告書（3年分）	税務署または控え
預金残高証明	金融機関
本人確認書類	-
住民票	市区町村役場
印鑑証明書	市区町村役場

あると有利な書類

書類	効果
資産一覧（預金・有価証券・不動産）	返済能力のアピール
既存物件の収支報告書	運営実績の証明
事業計画書	投資の妥当性を説明
職務経歴書	キャリアのアピール

まとめ

• 融資審査は「人」と「物件」の両面から評価される
• 築古物件は借入人の属性が特に重要
• 年収、勤続年数、自己資金、信用情報が主要な審査項目
• 事前に信用情報を確認し、問題があれば改善
• 不要な借入（カードローン、リボ払い）は整理しておく
• 書類は早めに準備し、資産状況を明確に説明できるようにする

融資審査は事前準備で結果が大きく変わります。計画的に属性を改善し、審査に臨みましょう。