金利タイプの選び方｜固定・変動のメリット比較

金利タイプとは

不動産投資ローンの金利タイプは、大きく固定金利と変動金利の2種類があります。

どちらを選ぶかによって、総返済額やリスクが大きく変わるため、慎重に検討する必要があります。

固定金利の特徴

仕組み

借入期間を通じて金利が変わらないタイプです。一部、当初3年・5年・10年のみ固定の「期間固定」タイプもあります。

メリット

メリット	説明
返済額が確定	毎月の返済額が変わらず計画が立てやすい
金利上昇リスクなし	市場金利が上がっても影響を受けない
安心感	将来の不確実性を排除できる

デメリット

デメリット	説明
金利が高め	変動金利より0.5〜1.0%程度高い
金利低下の恩恵なし	市場金利が下がっても返済額は同じ
繰上返済手数料	早期返済時に手数料がかかることが多い

固定金利が向いている人

• 長期保有（10年以上）を予定している
• 返済計画を確定させたい
• 金利変動リスクを取りたくない

変動金利の特徴

仕組み

市場金利（短期プライムレート等）に連動して、定期的（通常6ヶ月ごと）に金利が見直されるタイプです。

メリット

メリット	説明
金利が低い	固定金利より0.5〜1.0%程度低い
金利低下時に有利	市場金利が下がれば返済額も減少
繰上返済しやすい	手数料が無料または安いことが多い

デメリット

デメリット	説明
金利上昇リスク	市場金利が上がると返済額増加
将来が不確定	総返済額が読めない
返済困難リスク	大幅な金利上昇時に返済が厳しくなる

変動金利が向いている人

• 短期（5年程度）で売却予定
• 金利上昇リスクを許容できる
• 繰上返済を積極的に行う予定

金利タイプ別シミュレーション

条件設定

• 借入額：4,000万円
• 融資期間：20年

項目	固定金利（2.5%）	変動金利（1.8%）
月々返済額	21.2万円	19.8万円
年間返済額	254万円	238万円
総返済額	5,080万円	4,752万円
差額	-	▲328万円

※変動金利が20年間変わらない前提での比較

金利上昇シミュレーション

変動金利が5年後に1.0%上昇した場合：

期間	金利	月々返済額
1〜5年目	1.8%	19.8万円
6〜20年目	2.8%	22.1万円

総返済額：約5,150万円（固定とほぼ同等）

築古物件投資での金利選択

4年償却投資の場合

投資戦略	推奨金利タイプ	理由
5年で売却	変動金利	短期なら金利上昇リスク限定的
長期保有	固定金利	償却後の収支安定が重要
複数棟購入	ミックス	リスク分散

判断のポイント

1. 保有期間：5年以内なら変動、10年以上なら固定が基本
2. 金利見通し：上昇局面では固定、低金利継続なら変動
3. キャッシュフロー余力：余裕があれば変動でリスク許容
4. 繰上返済計画：積極的に返済するなら変動が有利

金利交渉のコツ

交渉可能な項目

• 金利水準（0.1〜0.3%程度の引き下げ余地）
• 期間固定の年数
• 繰上返済手数料

交渉を有利に進めるポイント

1. 複数行に相談：競争原理を働かせる
2. 属性のアピール：安定収入、資産状況を説明
3. 取引実績：既存取引があれば活用
4. タイミング：金融機関の決算期（3月・9月）前が狙い目

まとめ

• 固定金利は返済額確定・安心感、変動金利は低金利・柔軟性が特徴
• 短期売却なら変動金利、長期保有なら固定金利が基本
• 4年償却投資は出口戦略に合わせて金利タイプを選択
• 金利は交渉次第で引き下げ可能、複数行に相談を
• 変動金利を選ぶ場合は金利上昇シミュレーションを必ず実施

金利タイプの選択は総返済額に大きく影響します。投資戦略に合わせて慎重に判断しましょう。