2棟目以降の融資戦略｜与信枠の管理方法

複数物件投資の考え方

不動産投資で資産を拡大するには、複数物件の購入が有効な戦略です。

ただし、2棟目以降の融資は1棟目より難易度が上がるため、計画的な与信枠管理が必要です。

与信枠の基本

与信枠の計算方法

金融機関は、借入人の返済能力を以下の要素で判断します。

判断要素	内容
年収	給与収入、事業収入、不動産収入
既存借入	住宅ローン、投資ローン、カードローン等
資産状況	預貯金、有価証券、不動産
勤務先・勤続年数	安定性の評価

与信枠の目安

与信枠 ≒ 年収 × 5〜10倍 － 既存借入残高

年収	与信枠目安（既存借入なし）
1,000万円	5,000〜1億円
2,000万円	1〜2億円
3,000万円	1.5〜3億円

2棟目融資が難しくなる理由

1. 与信枠の消費

1棟目の借入で与信枠が減少するため、2棟目に使える枠が限られます。

例）年収1,500万円、与信枠1億円の場合

• 1棟目：7,000万円借入 → 残り与信枠3,000万円
• 2棟目：3,000万円までしか借入困難

2. 返済比率の上昇

既存の返済に新規物件の返済が加わり、返済比率（返済額÷収入）が上昇します。

金融機関は返済比率40〜50%以内を目安としています。

3. 金融機関の慎重姿勢

「急拡大」を警戒し、2棟目以降は審査が厳しくなる傾向があります。

2棟目以降の融資を成功させる戦略

戦略1：1棟目の運営実績を作る

実績項目	評価ポイント
入居率	95%以上を維持
収支報告	キャッシュフローがプラス
滞納なし	家賃回収が安定
適切な修繕	物件を適切に管理

1〜2年の良好な運営実績があれば、2棟目の融資審査で有利になります。

戦略2：異なる金融機関を活用

棟数	金融機関選択
1棟目	メインバンク（地銀・信金）
2棟目	別の地銀・信金
3棟目	ノンバンク

金融機関ごとに与信枠の考え方が異なるため、分散することで融資総額を増やせます。

戦略3：法人を活用

個人の与信枠が限界に達したら、**資産管理会社（法人）**を設立し、法人名義で融資を受ける方法があります。

名義	与信枠
個人	年収ベース
法人	事業計画・担保ベース

法人であれば、個人の与信枠とは別枠で融資を受けられる可能性があります。

戦略4：自己資金比率を高める

2棟目以降は、自己資金を多めに入れることで融資を受けやすくなります。

自己資金比率	融資の受けやすさ
10%	難しい
20%	可能性あり
30%以上	受けやすい

戦略5：物件の収益性を重視

高利回り物件を選ぶことで、金融機関からの評価が上がります。

物件の収益性が高い
→ 返済余力が大きい
→ 融資審査で有利

複数物件購入のシミュレーション

条件

• 年収：2,000万円
• 与信枠目安：1.5億円

購入計画例

時期	物件	物件価格	借入額	与信残
1年目	1棟目	6,000万円	4,800万円	1.02億円
3年目	2棟目	5,000万円	4,000万円	6,200万円
5年目	3棟目	4,000万円	3,200万円	3,000万円
6年目	法人設立	-	-	法人で別枠確保
7年目	4棟目（法人）	8,000万円	6,400万円	-

まとめ

• 2棟目以降は与信枠管理と戦略的な金融機関選びが重要
• 1棟目の運営実績（1〜2年）を作ってから2棟目を検討
• 異なる金融機関を活用して融資総額を増やす
• 法人設立で個人与信枠とは別枠を確保
• 自己資金比率を高め、高利回り物件を選ぶことで審査を有利に

複数物件への投資は資産拡大の有効な手段です。計画的に与信枠を管理し、着実に物件を増やしていきましょう。