売却前の税理士相談｜シミュレーションの重要性

売却前に税理士相談が必要な理由

不動産売却では、譲渡所得税が大きな負担になります。

事前に税理士に相談することで、正確な税額を把握し、合法的な節税対策を講じることができます。

税理士に相談すべき事項

1. 譲渡所得税のシミュレーション

確認事項	内容
取得費の計算	購入価格、諸費用、減価償却の確認
譲渡費用の洗い出し	経費として計上できる項目
税額の試算	売却価格に応じた税額

2. 売却タイミングの確認

確認事項	内容
短期・長期の判定	5年超かどうか
判定日の確認	売却年の1月1日時点
最適な売却時期	税負担を最小化するタイミング

3. 特例の適用可否

特例	確認事項
3,000万円特別控除	居住用財産に該当するか
買換え特例	適用要件を満たすか
軽減税率の特例	10年超保有の居住用財産か

4. 節税対策の検討

対策	内容
譲渡費用の最大化	経費として計上できる項目の洗い出し
売却時期の調整	長期譲渡になるまで待つか
複数年への分散	複数物件を別の年に売却

税理士に準備して持参すべき資料

購入時の資料

資料	用途
売買契約書	取得価格の確認
領収書・明細	購入時諸費用の確認
登記費用の領収書	取得費への算入
固定資産税評価証明書	土地建物の按分

保有期間中の資料

資料	用途
減価償却明細	償却累計額の確認
修繕費の領収書	資本的支出の確認
確定申告書の控え	過去の申告内容

売却に関する資料

資料	用途
査定書・見積書	想定売却価格
仲介手数料の見積もり	譲渡費用の計算

シミュレーションで確認すべきポイント

1. 税額の正確な把握

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
税額 = 譲渡所得 × 税率（20%または39%）

2. 取得費の最大化

取得費が大きいほど、譲渡所得は小さくなります。

取得費に含められる可能性のある項目

• 購入時の仲介手数料
• 登録免許税、不動産取得税
• 印紙税
• 測量費、造成費
• ローン関連費用（保証料等）

3. 譲渡費用の洗い出し

売却のために直接かかった費用は譲渡費用として控除できます。

譲渡費用の例

• 売却時の仲介手数料
• 印紙税
• 測量費（売却のため）
• 立退料
• 建物取壊し費用（更地売却の場合）

4. 複数シナリオの比較

シナリオ	売却価格	税額	手取り
現在売却	5,000万円	〇〇万円	〇〇万円
半年後売却（長期）	5,000万円	〇〇万円	〇〇万円
1年後売却	4,800万円	〇〇万円	〇〇万円

税理士の選び方

不動産税務に詳しい税理士

ポイント	確認方法
不動産投資の経験	過去の実績を聞く
譲渡所得税の知識	具体的な質問をする
4年償却の理解	投資スキームを説明してみる

相談方法

方法	特徴
顧問税理士に相談	既に関係があれば最適
スポット相談	1回限りの相談（1〜3万円）
セカンドオピニオン	別の税理士の意見を聞く

相談のタイミング

ベスト：売却活動開始前

売却を決意したら、すぐに相談しましょう。

相談で得られること

• 正確な税額の把握
• 最適な売却タイミングの判断
• 事前にできる節税対策

NG：売買契約後

契約後では対応できないことが多いです。

契約後ではできないこと

• 売却時期の変更
• 取得費の追加計上（資料がない場合）
• 特例適用の準備

まとめ

• 不動産売却前の税理士相談は必須
• 譲渡所得税のシミュレーションで正確な税額を把握
• 取得費・譲渡費用を最大化して節税
• 売却タイミング（短期・長期）を確認
• 売却活動開始前に相談するのがベスト

税理士への相談費用は、節税効果と比較すれば十分にペイします。売却を考えたら、まず税理士に相談しましょう。