売却後の確定申告｜申告期限と必要書類

売却後の確定申告

不動産を売却した場合、翌年に確定申告が必要です。

譲渡所得税は「申告納税制度」のため、自分で計算して申告・納税します。

申告が必要なケース

ケース	申告の要否
売却益が出た	必要
売却損が出た（損益通算する）	必要
売却損が出た（損益通算しない）	任意（推奨）
特例を適用する	必要

申告期限と申告先

申告期限

売却年	申告期限
2024年	2025年2月16日〜3月15日
2025年	2026年2月16日〜3月15日

申告先

売却年の12月31日時点の住所地を管轄する税務署に申告します。

納税期限

確定申告の期限（3月15日）までに納税する必要があります。

納税方法	特徴
振替納税	口座引落（4月中旬頃）
クレジットカード	ポイント付与あり（手数料注意）
コンビニ納付	30万円以下の場合
金融機関・税務署	現金納付

必要書類

申告書類

書類	入手先
確定申告書B	税務署、e-Tax
分離課税用の申告書（第三表）	同上
譲渡所得の内訳書	同上

添付書類（売却時）

書類	内容
売買契約書のコピー	売却価格の証明
領収書（譲渡費用）	仲介手数料等
登記事項証明書	所有権移転の確認

添付書類（取得時）

書類	内容
購入時の売買契約書	取得価格の証明
購入時の領収書	諸費用の証明
減価償却明細	償却累計額の確認

特例適用時の追加書類

特例	追加書類
3,000万円控除	戸籍の附票、住民票
買換え特例	買換資産の契約書、登記簿
長期譲渡の軽減税率	戸籍の附票

譲渡所得の計算

基本的な計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除

申告書への記入

譲渡所得の内訳書の主な記入項目

項目	記入内容
譲渡した資産の所在地	物件の住所
譲渡年月日	引渡し日（所有権移転日）
譲渡価額	売却金額
取得費	購入価格−減価償却費＋諸費用
譲渡費用	仲介手数料、印紙代等
差引金額	譲渡所得

税率の適用

区分	保有期間	税率
短期譲渡	5年以下	39.63%
長期譲渡	5年超	20.315%

確定申告の方法

方法1：e-Tax（電子申告）

メリット	デメリット
自宅で完結	初期設定が必要
24時間申告可能	マイナンバーカードが必要
還付が早い	操作に慣れが必要

方法2：税務署で申告

メリット	デメリット
相談しながら記入	混雑する（特に期限間際）
その場で完了	平日日中のみ

方法3：税理士に依頼

メリット	デメリット
正確な申告	費用がかかる（5〜15万円）
節税アドバイス	早めの依頼が必要
時間の節約	-

申告を忘れた場合

ペナルティ

種類	内容
無申告加算税	税額の15〜20%
延滞税	年率2.4〜8.7%程度
重加算税	悪質な場合、税額の35〜40%

期限後申告

期限を過ぎても申告はできます。早めに申告することで、ペナルティを最小限に抑えられます。

損益通算と繰越控除

損益通算

不動産売却の損失は、原則として他の所得と損益通算できません。

ただし、以下の場合は例外的に損益通算が認められます。

特例	内容
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失	マイホームの売却損
特定居住用財産の譲渡損失	住宅ローンが残る売却

投資用不動産の売却損は、他の譲渡所得とのみ通算可能です。

繰越控除

損益通算しきれなかった損失は、翌年以降3年間繰り越せる場合があります。

確定申告のチェックリスト

• 譲渡所得の計算を完了
• 取得費の計算（減価償却費を差し引く）
• 譲渡費用の集計
• 短期・長期の判定
• 必要書類の準備
• 申告書の作成
• 納税方法の決定
• 期限内に申告・納税

まとめ

• 不動産売却後は翌年2月16日〜3月15日に確定申告
• 譲渡所得の内訳書と添付書類を準備
• 取得費は減価償却費を差し引いて計算
• 長期譲渡（5年超）は税率約20%、短期は約40%
• 期限を過ぎると加算税・延滞税がかかる
• 不安な場合は税理士に依頼

確定申告は複雑なため、売却金額が大きい場合は税理士への依頼を検討しましょう。