固定資産税評価額とは何ですか？

市区町村が固定資産税を計算するために定める不動産の評価額です。3年ごとに見直され、土地と建物それぞれに評価額が設定されます。

固定資産税評価額はどこで確認できますか？

固定資産税の納税通知書（課税明細書）で確認できます。また、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得することもできます。

評価額と実際の売買価格は同じですか？

異なります。評価額は実勢価格の70%程度を目安に設定されています。売買価格とは別物として理解してください。

築古物件は建物の評価額が低くなりますか？

はい。建物の評価額は経年で減少し、木造は築20〜25年程度で残存価値が最低限（2〜3割程度）になります。

土地建物按分で固定資産税評価額を使うメリットは？

公的な評価額として客観性があり、税務署に認められやすいです。売主との交渉や鑑定が不要な点もメリットです。

固定資産税評価額の見方｜建物価格の根拠として活用

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を計算するために定める不動産の価値です。

土地と建物それぞれに評価額が設定され、3年ごと（基準年度）に見直されます。

不動産投資では、この評価額を土地建物の按分計算の根拠として活用できます。

評価額の確認方法

1. 納税通知書で確認

毎年4〜6月に届く固定資産税の納税通知書に、課税明細書が同封されています。

課税明細書の見方：

土地の評価額
建物の評価額
課税標準額（実際に税金を計算する基準額）

2. 評価証明書を取得

市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得できます。

取得できる人：

所有者本人
所有者の委任を受けた人
売買契約の当事者（契約書の写しが必要）

手数料： 1通200〜400円程度

物件購入を検討する際は、売主に評価証明書の提供を依頼しましょう。

評価額と実勢価格の関係

固定資産税評価額は、実際の売買価格（実勢価格）とは異なります。

価格の種類	目安
実勢価格（時価）	100%
公示価格	100%
相続税路線価	80%程度
固定資産税評価額	70%程度

建物についても、再建築価格（新築した場合の価格）を基準に、経年減価を反映して評価されます。

築古物件の建物評価

木造建物の固定資産税評価額は、築年数に応じて減少します。

木造住宅の経年減価率の目安：

築年数	残存価値率
新築	100%
10年	約60%
20年	約25%
25年以上	約20%（下限）

築22年超の物件では、建物の評価額が最低ラインまで下がっていることが多いです。

土地建物按分への活用

按分計算の例：

購入価格：8,000万円
土地の評価額：3,500万円
建物の評価額：1,500万円

建物比率 = 1,500万円 ÷ (3,500万円 + 1,500万円) = 30%
建物価格 = 8,000万円 × 30% = 2,400万円

この方法は客観的な根拠として税務署に認められやすいです。

評価額が低い物件の対応

築古物件では建物評価が低く、そのまま按分すると節税効果が小さくなることがあります。

対応策：

売買契約書に金額を明記
- 売主と交渉して建物価格を設定
- 合理的な範囲で建物比率を高める
不動産鑑定を活用
- 鑑定士に建物価値を評価してもらう
- 修繕状態や収益性を考慮した評価
複数の根拠を併用
- 固定資産税評価額＋売買契約書＋修繕履歴

まとめ

固定資産税評価額は公的な不動産評価で、土地建物按分の根拠として使える
納税通知書か評価証明書で確認可能
築古物件は建物評価が低くなる傾向がある
建物比率を高めたい場合は、契約書明記や鑑定の併用を検討

この記事でわかること