経費として認められる支出一覧｜判断基準を解説

経費計上の基本原則

不動産所得の計算において、経費として認められるのは**「不動産収入を得るために直接必要な支出」**です。

主な経費一覧

減価償却費

項目	内容
建物	法定耐用年数に基づき償却
附属設備	エアコン、給湯器など
構築物	塀、舗装など

4年償却投資では、建物の減価償却費が最大の経費となります。

借入金利子

項目	経費計上
建物分の利子	全額経費
土地分の利子	損益通算から除外

土地と建物を一括で購入した場合は、按分計算が必要です。

租税公課

項目	経費計上
固定資産税	○
都市計画税	○
不動産取得税	○
登録免許税	○
印紙税	○
所得税・住民税	×

管理費・委託費

項目	経費計上
管理会社への委託費	○
共用部分の電気・水道	○
清掃費	○
エレベーター保守	○

修繕費

項目	経費計上
壁紙の張替え	○
畳の表替え	○
給排水管の修理	○
外壁の塗装（原状回復）	○

保険料

項目	経費計上
火災保険	○
地震保険	○
施設賠償責任保険	○

通信費・交通費

項目	経費計上
物件視察の交通費	○
管理会社との通話料	○
インターネット代（物件関連部分）	○

その他の経費

項目	経費計上
税理士報酬	○
司法書士報酬	○
不動産会社への謝礼	△（内容による）
接待交際費	△（業務関連のみ）
書籍・研修費	△（業務関連のみ）

修繕費と資本的支出の区分

修繕費（全額経費）

• 通常の維持管理のための支出
• 原状回復のための支出
• 20万円未満の支出
• 3年以内の周期で行われる修繕

資本的支出（減価償却）

• 価値を高める支出
• 耐用年数を延ばす支出
• 用途変更のための改造

判断フロー

支出額が20万円未満？
→ YES → 修繕費

60万円未満または前期末取得価額の10%以下？
→ YES → 修繕費

明らかに価値を高める支出？
→ YES → 資本的支出
→ NO → 修繕費

按分が必要なケース

自宅兼事務所の家賃

計算方法	内容
面積按分	事務所使用面積 ÷ 総面積
時間按分	業務使用時間 ÷ 総時間

例

• 家賃：月10万円
• 事務所使用面積：20%
• 経費計上額：月2万円

自家用車の使用

経費項目	按分方法
ガソリン代	走行距離按分
保険料	走行距離按分または日数按分
減価償却費	走行距離按分または日数按分

携帯電話・インターネット

業務使用割合に応じて按分します。合理的な按分割合を設定し、根拠を記録しておきましょう。

経費にならないもの

項目	理由
借入金の元本返済	資産の取得
所得税・住民税	家事費
国民健康保険料	家事費（事業所得での経費は可）
私的な生活費	家事費
罰金・反則金	必要経費として認められない

証拠書類の保存

保存すべき書類

書類	保存期間
領収書	7年間
請求書	7年間
契約書	7年間
通帳のコピー	7年間

領収書がない場合

• 出金伝票を作成
• クレジットカード明細で代用
• 振込明細で代用

まとめ

• 経費は「収入を得るために直接必要な支出」が原則
• 減価償却費、借入金利子、租税公課、管理費が主な経費
• 修繕費と資本的支出の区分は20万円を基準に判断
• 私的使用がある場合は合理的な按分が必要
• 領収書等の証拠書類は7年間保存

正確な経費計上のために、日頃から領収書を整理し、按分の根拠を記録しておきましょう。