譲渡所得税の計算方法｜売却益の正確な把握

譲渡所得税の基本

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、他の所得とは分離して計算する「分離課税」方式です。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

項目	内容
売却価格	実際の売却代金
取得費	購入代金＋購入時諸費用−減価償却費
譲渡費用	売却時にかかった費用

取得費の計算

取得費に含まれるもの

項目	内容
購入代金	土地・建物の購入価格
購入時の仲介手数料	売買価格の3%＋6万円程度
登録免許税	所有権移転登記費用
不動産取得税	購入後に課税
印紙税	契約書の印紙代
測量費・造成費	土地の整備費用

減価償却費の控除

建物の取得費は、減価償却費を差し引きます。

建物の取得費 = 購入時の建物価格 − 減価償却累計額

4年償却で全額償却した場合：

建物の取得費 = 購入時の建物価格 − 購入時の建物価格 = 0円

概算取得費

取得費が不明な場合、**売却価格の5%**を取得費として計算できます。

ただし、実際の取得費の方が大きい場合は不利になるため、購入時の書類は必ず保管しておきましょう。

譲渡費用に含まれるもの

項目	内容
仲介手数料	売却時の不動産会社への報酬
印紙税	売買契約書の印紙代
測量費	売却のための測量
立退料	入居者への立退料
建物取壊し費用	更地で売却する場合

税率

区分	保有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

※復興特別所得税を含む

計算例：4年償却後の売却

前提条件

項目	金額
購入価格	6,000万円
内訳：建物	3,000万円
内訳：土地	3,000万円
購入時諸費用	400万円
減価償却累計額（4年間）	3,000万円
売却価格	5,500万円
売却時諸費用	200万円
保有期間	6年（長期譲渡）

取得費の計算

項目	計算	金額
土地	3,000万円	3,000万円
建物	3,000万円 − 3,000万円	0円
購入時諸費用	400万円	400万円
取得費合計	-	3,400万円

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 5,500万円 −（3,400万円 + 200万円）= 1,900万円

税額の計算

税額 = 1,900万円 × 20.315% = 約386万円

節税効果と譲渡所得税の関係

4年間の節税効果

項目	計算
減価償却費累計	3,000万円
所得税率（仮定）	45%
節税効果	3,000万円 × 45% = 1,350万円

売却時の税負担

譲渡所得税：386万円

トータルの効果

節税効果 1,350万円 − 譲渡所得税 386万円 = 964万円のメリット

4年償却の節税効果が、売却時の譲渡所得税を大きく上回ります。

注意すべきポイント

1. 書類の保管

購入時の契約書、領収書、諸費用の明細は必ず保管。紛失すると概算取得費（5%）しか使えません。

2. 土地と建物の按分

購入時に土地と建物の価格が明確でない場合、合理的な方法で按分する必要があります。

3. 売却時期の確認

短期・長期の判定は「売却年の1月1日時点」で行います。

4. 特別控除の確認

居住用財産の3,000万円控除など、投資用物件には適用されない特例もあります。

まとめ

• 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
• 建物の取得費は減価償却累計額を差し引く
• 4年償却後は建物の取得費がゼロに近くなる
• 長期譲渡（5年超）の税率は約20%、短期は約40%
• 節税効果と譲渡所得税を比較して投資判断を

譲渡所得税の計算は複雑なため、売却前に税理士に相談してシミュレーションを行いましょう。