家賃下落への対応｜値下げ判断のタイミング

家賃下落リスクとは

家賃下落リスクとは、市場環境や物件の老朽化により、家賃収入が減少するリスクのことです。

築古物件では特に注意が必要なリスクの一つです。

家賃が下落する要因

要因	内容
物件の老朽化	築年数が進むほど下落傾向
エリアの需要低下	人口減少、競合物件の増加
経済状況の変化	景気後退、所得水準の低下
設備の陳腐化	新しい設備との差

家賃下落の目安

築年数による下落

一般的に、築年数が進むと家賃は下落します。

築年数	新築比
新築	100%
築5年	95〜98%
築10年	90〜95%
築20年	80〜90%
築30年	70〜85%

※立地やメンテナンス状況により異なる

下落率の計算

年間下落率 ≒ 0.5〜1.0%
10年間で約5〜10%の下落

値下げ判断のタイミング

値下げを検討すべき状況

状況	対応
空室が2〜3ヶ月以上	値下げを検討
繁忙期を逃した	早めに値下げ
内見はあるが決まらない	家賃がネックの可能性
競合物件より明らかに高い	相場に合わせる

値下げを急がなくていい状況

状況	対応
空室1ヶ月以内	様子見
繁忙期前	繁忙期を待つ
内見自体が少ない	募集方法を改善
競合物件と同程度	他の改善策を検討

値下げの判断基準

空室損失 vs 値下げ損失

値下げによる損失と、空室による損失を比較します。

例：家賃6万円の物件

選択肢	計算	年間損失
空室2ヶ月	6万円 × 2ヶ月	12万円
家賃5,000円値下げ	5,000円 × 12ヶ月	6万円

→ 2ヶ月以上空室になるなら、値下げした方が損失が少ない

値下げ幅の目安

状況	値下げ幅
軽微な調整	1,000〜2,000円
通常の値下げ	3,000〜5,000円
大幅な見直し	5,000〜10,000円

一度に大幅に下げるより、段階的に下げる方が、適正価格を見つけやすいです。

値下げ以外の対策

1. 条件の見直し

対策	効果
フリーレント	実質値下げ、継続家賃は維持
敷金・礼金の減額	初期費用の負担軽減
家具・家電付き	付加価値の提供

2. リフォーム

値下げの代わりにリフォームで家賃を維持する方法もあります。

リフォーム	効果
水回り改修	家賃維持〜5%アップ
内装リフォーム	家賃維持
設備追加（Wi-Fi等）	家賃維持〜3%アップ

3. ターゲットの変更

変更	効果
単身→カップル	家賃アップの可能性
社会人→学生	需要拡大
日本人→外国人	需要拡大

既存入居者への対応

値下げ交渉への対応

既存入居者から値下げを求められた場合の判断基準：

確認事項	対応
現在の家賃は相場より高いか	高ければ一定の値下げ検討
入居者の支払い履歴は良好か	良好なら関係維持を優先
退去された場合のコストは	空室期間＋リフォーム＋募集費用

退去コストとの比較

退去時のコスト

• 空室期間：2ヶ月分の家賃損失
• リフォーム：10〜30万円
• 募集費用（AD）：1〜2ヶ月分

例：家賃6万円の場合

退去コスト：6万円 × 2ヶ月 + 20万円 + 6万円 = 38万円
→ 月3,000円の値下げなら10年以上で回収

長期入居してくれる良い入居者なら、一定の値下げに応じる価値があります。

家賃を維持するためのポイント

定期的なメンテナンス

• 共用部の清掃
• 設備の更新
• 外壁・屋根の塗装

入居者満足度の向上

• 迅速なクレーム対応
• 更新時の感謝（小さなリフォームなど）
• コミュニケーションの維持

まとめ

• 家賃下落は築古物件の避けられないリスク
• 空室損失と値下げ損失を比較して判断
• 2〜3ヶ月の空室は値下げ検討のサイン
• 値下げ以外の対策（フリーレント、リフォーム）も検討
• 良い入居者の維持は長期的にコスト削減につながる

家賃の値下げは慎重に判断しつつ、空室による損失を最小限に抑えることが重要です。