5年超売却が鉄則｜短期譲渡と長期譲渡の税率差を解説

個人の譲渡所得税率

不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得税が課されます。個人の場合、保有期間によって税率が大きく変わります。

区分	保有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

その差は約2倍。4年償却で節税しても、5年以内に売却すると利益の約4割を持っていかれます。

「5年超」の判定基準

注意すべきは、5年の起算点です。単純に購入から5年ではありません。

判定基準：売却した年の1月1日時点で5年を超えているか

例えば、2024年3月に購入した物件を2029年2月に売却すると、2029年1月1日時点ではまだ5年未満。短期譲渡所得が適用されます。

確実に長期譲渡にするには、購入年から数えて6回目の1月1日以降に売却する必要があります。

4年償却との組み合わせ

4年償却スキームでは、5年目に償却が終了します。5年目以降は経費計上できる償却費がなくなり、キャッシュフローが悪化します。

理想的なスケジュール：

• 1〜4年目：減価償却で節税
• 5年目：キャッシュフロー悪化を受け入れる
• 6年目以降：長期譲渡所得で売却

5年目の1年間は「我慢の期間」と割り切る必要があります。

譲渡所得の計算

売却時の課税対象は「売却価格−取得費−譲渡費用」です。減価償却した分だけ取得費が減るため、売却益が大きくなります。

償却で得た節税メリットの一部は、売却時に「精算」されると理解しておきましょう。それでも税率差を活かせば、トータルでプラスになります。

次回はデッドクロス対策を解説します。