高所得サラリーマンの節税術｜個人での4年償却活用法

なぜ高所得者に有効なのか

日本の所得税は累進課税です。課税所得が増えるほど税率が上がり、年収1,800万円超では所得税率40%、住民税と合わせて実効税率は約55%に達します。

この高い税率こそが、4年償却の節税効果を最大化する条件です。

損益通算の仕組み

給与所得者が不動産所得で赤字を出すと、給与所得と相殺できます。これが「損益通算」です。

例：年収2,000万円の会社員

• 給与所得：約1,700万円（給与所得控除後）
• 不動産所得：▲1,000万円（償却費による赤字）
• 課税所得：約700万円に圧縮

所得税・住民税を合わせて約400万円の節税効果が生まれます。

青色申告のメリット

個人で不動産投資を行う場合、青色申告が必須です。

• 最大65万円の青色申告特別控除
• 赤字の3年間繰越
• 家族への給与を経費計上（専従者給与）

開業届と青色申告承認申請書を税務署に提出するだけで適用されます。物件購入前に手続きを済ませておきましょう。

個人所有の注意点

個人での不動産所有にはデメリットもあります。

• 相続時に物件が分割しにくい
• 売却益に最大39.63%の譲渡所得税（5年以内）
• 所得が増えると社会保険料も上がる可能性

特に売却時の税率は重要です。5年超保有で長期譲渡所得（約20%）になるため、最低5年は保有する前提で計画を立てる必要があります。

次回は法人での活用法を解説します。