法人での4年償却｜役員報酬調整と組み合わせた節税スキーム

法人所有のメリット

法人で築古木造アパートを所有すると、個人とは異なる節税戦略が可能になります。

主なメリット：

• 役員報酬との損益調整が柔軟
• 経費の範囲が広い（交際費、出張費など）
• 売却益の税率が一定（個人のような短期・長期の区分なし）
• 複数物件の損益を通算できる

役員報酬調整スキーム

法人の節税で最も効果的なのが、役員報酬との組み合わせです。

例：利益1,500万円の法人

• 償却前利益：1,500万円
• 減価償却費：▲1,250万円
• 課税所得：250万円

法人税等の実効税率は約25%。個人の高所得者（税率55%）と比べて大幅に有利です。さらに利益が圧縮された分、役員報酬を抑えて社会保険料を削減することも可能です。

法人設立のタイミング

すでに個人で高所得がある場合、不動産投資用の法人（資産管理会社）を設立するのが一般的です。

• 合同会社なら設立費用10万円程度
• 維持コストは年間20〜30万円（税理士顧問料、法人住民税など）
• 個人の所得が900万円を超えたら法人化を検討

法人所有の注意点

法人にもデメリットはあります。

• 赤字でも法人住民税（均等割）約7万円が発生
• 社会保険の加入義務
• 融資審査で法人の実績が問われる
• 物件を個人から法人に移す際に譲渡所得税が発生

特に新設法人は融資のハードルが高くなります。個人である程度の実績を積んでから法人化するのが現実的です。

次回は個人と法人の選び方を解説します。