消費税の課税判断｜免税事業者のメリット

不動産投資と消費税の基礎

不動産投資における消費税は、取引の種類によって課税と非課税に分かれます。

住宅の家賃収入は非課税のため、一般的なアパート経営では消費税の負担は限定的です。

課税取引と非課税取引

非課税取引（消費税がかからない）

取引内容
住宅の家賃収入
土地の売買・賃貸
住宅の売買（新築を除く）

課税取引（消費税がかかる）

取引内容	税率
事務所・店舗の家賃	10%
駐車場（更地）の賃貸	10%
建物の購入・建築	10%
修繕・リフォーム費用	10%
管理委託費	10%

免税事業者と課税事業者

免税事業者の判定

消費税の納税義務は、基準期間（2期前）の課税売上高で判定されます。

基準期間の課税売上高	納税義務
1,000万円以下	免税事業者
1,000万円超	課税事業者

新設法人の特例

新しく設立した法人は、設立から最初の2期間は原則として免税事業者となります。

ただし、以下の場合は例外

• 資本金1,000万円以上で設立
• 特定期間（前期の前半6ヶ月）の課税売上高が1,000万円超

住宅賃貸業は課税売上がほとんどない

住宅の家賃収入は非課税のため、課税売上高にカウントされません。

住宅家賃収入（非課税）：年間500万円
駐車場収入（課税）：年間50万円
→ 課税売上高：50万円 → 免税事業者

免税事業者のメリット

1. 消費税の納税が不要

課税売上に対する消費税を納める必要がありません。

2. 事務負担の軽減

消費税の申告書作成が不要で、経理作業が簡素化されます。

3. 預かった消費税が利益に

事務所や駐車場の賃貸で預かった消費税を納税せずに済みます。

課税事業者を選択するケース

建物購入時の消費税還付

建物を購入する際、消費税（建物価格の10%）を支払います。課税事業者であれば、この消費税の還付を受けられる可能性があります。

例

• 建物購入価格：3,000万円
• 支払消費税：300万円
• 課税事業者なら300万円の還付を受けられる可能性

還付を受けるための条件

1. 課税事業者であること
2. 課税売上が発生すること
3. 原則課税を選択（簡易課税は不可）

注意点：3年縛り

消費税還付を受けた場合、3年間は課税事業者を継続する義務があります。

また、近年の税制改正で、住宅賃貸業での消費税還付は非常に難しくなっています。

居住用賃貸建物の仕入税額控除制限

2020年の税制改正により、居住用賃貸建物（住宅用に使用される建物）の取得に係る消費税は、原則として仕入税額控除（還付）ができなくなりました。

改正前	改正後
課税事業者を選択すれば還付可能	居住用賃貸建物は控除不可

ただし、取得後3年以内に課税賃貸（事務所等）に転用した場合は、一定の調整計算が行われます。

実務上のポイント

住宅賃貸業なら免税事業者が基本

住宅の家賃収入のみであれば、免税事業者のまま事業を行うのが一般的です。

事務所・店舗も賃貸する場合

事務所や店舗の賃貸収入が年間1,000万円を超えると、課税事業者になります。

インボイス制度の影響

2023年10月から始まったインボイス制度により、課税事業者との取引では適格請求書（インボイス）の発行が求められます。

住宅賃貸業では影響は限定的ですが、事務所賃貸などがある場合は検討が必要です。

まとめ

• 住宅の家賃収入は消費税非課税
• 基準期間の課税売上高1,000万円以下なら免税事業者
• 住宅賃貸業は免税事業者が基本
• 建物購入時の消費税還付は税制改正で難しくなった
• 事務所・店舗賃貸がある場合は課税関係を確認

消費税の取り扱いは複雑なため、特に建物購入時や事業形態の変更時は税理士に相談することをおすすめします。